Colloque

Formation des prix résidentiels et l'analyse par surfaces de tendance : une application à l'étude des externalités urbaines

Francois Des Rosiers

Marius Thériault

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Francois Des Rosiers

Résumé du colloque

Les externalités peuvent se définir comme des avantages ou des inconvénients liés à l'environnement urbain et qui ne sont pas directement pris en compte par le système des prix au moment même où ils sont générés. Une fois connues des agents économiques, ces externalités sont toutefois intégrées au processus de formation des valeurs foncières et immobilières sous forme d'une prime de marché ou d'une dépréciation, selon le cas. L'approche hédonique est aujourd'hui couramment utilisée par les économistes et analystes immobiliers pour l'études des externalités urbaines. Appliquée aux prix résidentiels, cette approche, qui repose sur l'analyse de régression multiple, permet d'établir la valeur marginale - ou prix « implicite » - des divers attributs, tant physiques qu'environnementaux, qui composent le panier résidentiel. Bien que les modèles hédoniques captent en général bon nombre d'effets de voisinage, une partie de la variance des prix demeure inexpliquée en raison de la complexité des déterminants macro et micro-spatiaux à l'oeuvre. La présente recherche vise à intégrer les effets résiduels de localisation dans la modélisation hédonique en recourant à l'analyse par surfaces de tendance (AST), une méthode qui permet d'isoler, par analyse de régression toujours, la composante proprement spatiale du phénomène étudié. L'étude de cas porte sur la Ville de Charlesbourg et consiste à appliquer une surface de tendance d'ordre 5 aux résidus d'un modèle hédonique élaboré sur la base d'un échantillon de 620 propriétés unifamiliales transigées au cours de la période 1986-87. Les résultats indiquent que quelque 55 pourcent de la variance des prix non expliquée par le modèle sont pris en compte par la procédure, suggérant ainsi que le modèle AST de type polynomial peut contribuer à capter une part substantielle des externalités liées à l'espace. En outre, la spécification de deux surfaces de tendance applicables aux résidus positifs et négatifs respectivement conduit à une meilleure identification des facteurs de voisinage et facilite leur réinsertion dans l'équation hédonique sous forme de variables explicatives.

Contexte

Section :

Géographie

Thème du colloque :

Géographie

Hôte : Université Laval

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